Koalitionsvertrag - Auszug Maklerrtätigkeit -

Koalitionsvertrag – Bewertung für die Immobilienbranche – Auszug Maklertätigkeit -

Koblenz, Berlin, den 01.01.2014

Unser Newsletter vom 05.11.2013 hatte bereits die ersten Anmerkungen zum noch druckfrischen Koalitionsvertrag enthalten. Mit der folgenden Ausarbeitung versuchen wir, die Auswirkungen im Maklerrecht zu vertiefen.

Maklerrecht

Nach dem Text des Koalitionsvertrages ist keine Verpflichtung für den Vermieter zu erkennen, den Maklerkosten alleine zu übernehmen. Der Text unter Pos. 4.2 S. 116 lautet:

„Für Maklerleistungen wollen wir klare bundeseinheitliche Rahmenbedingungen und ebenso Quali­tätssicherung erreichen. Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Da­bei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt. Wir wollen im Maklerrecht Anrei­ze für eine bessere Beratung des Verbrauchers beim Im­mobilienerwerb schaffen. Hierzu streben wir als weitere Option des Verbrauchers eine erfolgsun­abhängige Honorierung entsprechend dem Beratungsaufwand an. Zudem wollen wir einen Sach­kundenachweis einführen und Standards aus anderen Beratungsberufen auf das Maklergewerbe übertragen. Wir werden berufliche Mindestan­forderungen und Pflichtversicherungen für Woh­nungsverwalter und Immobilienmakler verankern.“

Die einzelnen Vorgaben können wie folgt gedeutet werden:

1. „Für Maklerleistungen wollen wir klare bundeseinheitliche Rahmenbedingungen und ebenso Qualitätssicherung erreichen.“

Der Maklervertrag ist bislang in den allgemeinen Bestimmungen der §§ 652 – 655 BGB geregelt, das Wohnungsvermittlungsgesetz enthält weitere Regelungen.Häufig arbeitet der Makler für beide Vertragsparteien, was § 654 BGB zulässt, sofern es nicht dem Inhalt des Maklervertrages zuwider­läuft. Andernfalls ist der Lohnanspruch verwirkt. Diese Verwirkungsvorschrift haben Rechtspre­chung und Literatur über ihren ursprünglichen Anwendungsbereich weit ausgedehnt und lassen auch bei zahlreichen anderen Fällen des treuwidrigen Maklerverhaltens den Anspruch erlöschen. Eine solche Strafvorschrift ist im System des BGB eine Besonderheit. Makler, die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume, Darlehen und bestimmte Anteile vermitteln oder nachweisen, bedürfen einer besonderen Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Eine besondere Berufsqualifikation oder -ausbildung ist nicht Voraussetzung; gefordert werden nur fehlende Vorstrafen und geordnete Vermögensverhältnisse. Daneben regelt die Makler- und Bau­trägerverordnung bestimmte Aspekte der Berufsausübung der Makler.

Die Gesetzgebung oder das Verbandswesen könnte in diesem bereits bestehenden Regelungszu­sammenhang möglicherweise gemäß den bereits 1981 vom Bundesverband Deutsche Versiche­rungsmakler erarbeiteten „Punk­tekatalog zur Vermeidung einer missbräuchlichen Ausgestaltung von Maklerverträgen“ ansatzweise übernehmen, der jedoch keine gesetzliche Verbindlichkeit hat. Die Verbandssatzungen der Maklerverbände zB des DDIV stellen bereits darauf ab, ein einheitli­ches Berufsbild zu schaffen, es zu fördern und darauf hinzuwirken, dass der Beruf des Immobilien­verwalters als Ausbildungsberuf anerkannt wird, die Koordinierung von Aus- und Weiterbildungs­möglichkeiten für den Berufsstand der Immobilienverwalter gefördert wird.

Gewollt sind also bundeseinheitliche Rahmenbedingungen, Qualitätssicherung, berufliche Mindest­anforderungen, Pflichtversicherungen und Sachkundenachweis für Wohnungsverwalter und Immo­bilienmakler. Dies deutet auf eine Berufszulassungsregelung bei Neuaufnahme entsprechender gewerblicher Tätigkeiten und Fortbildungsvorgaben hin. Auszugehen ist von der Überrnahme des Sachkundenachweises im Versicherungswesen. Der Nachweis der Sachkunde ist nach § 34d Abs. 2 Nr. 4 Halbsatz 1 GewO Voraussetzung für die Erteilung der Erlaubnis. Grundsätzlich wird die Sachkunde durch eine vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Sachkunde­prüfung nachgewiesen. Die Sachkundeprüfung kann entbehrlich sein, wenn der Antragsteller eine langjährige Vermittlertätigkeit oder eine entsprechende Berufsqualifikation nachweisen kann. § 4 Abs. 1 VersVermV gibt die Berufsqualifikationen oder deren Nachfolgeberufe an, die als Nachweis der erforderlichen Sachkunde anerkannt werden. Ähnliches wird hier übernommen werden.

2. „Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können.“

Dies stellt keine Abwei­chung zur bisherigen Handhabung dar, beide Parteien konnten bislang im­mer selbst Aufträge ent­weder zur Suche von Mietern oder zur Suche von Wohnungen erteilen.

3. „Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt.“

Wie diese Vorgabe tat­sächlich ausgestaltet wird, ist derzeit nicht erkennbar. Vorstellbar ist, dass der Vermieter den Auf­trag zu Anbietung seiner Wohnung erteilt und der Mieter den Auftrag zur Su­che einer Wohnung er­teilt. In diesem Fall würde je eine Gebühr von jeder Partei getragen werden. § 2 III Wohnungsver­mittlungsgesetz verbietet dem Makler, sich vom Wohnungssuchenden mehr als zwei Monatskalt­mieten versprechen zu lassen. Hier ist anzusetzen, um eine mögliche Provisi­onsteilung vorzuneh­men, was zum Teil heute bereits so praktiziert wird.

4. „Wir wollen im Maklerrecht Anreize für eine bessere Beratung des Verbrauchers beim Immobilie­nerwerb schaffen.“

Der Immobilienewerb stellt auf den Kauf einer Immobilie und nicht die Vermietung ab. Eine Not­wendigkeit einer besseren Verbraucherberatung ist aufgrund der Beteili­gung der Notare bei der Beurkundung nicht ersichtlich, zudem besteht bereits die zweiwöchige Vorabkenntnisfrist für den Verkauf an Verbraucher. Hier könnte eine Ausweitung möglich sein.

5. „Hierzu streben wir als weitere Option des Verbrauchers eine erfolgsunabhängige Honorierung entsprechend dem Beratungsaufwand an.“

Mit dieser die Ziff. 4. ergänzenden Erläuterung zum Immobilienerwerb wird dem Makler die bereits heute bestehende Möglichkeit eröffnet, seine Bera­tungsleistung auf Stundenhonorarbasis anzubie­ten. Dies wird die bundesweit differenzierten Provi­sionssätze aufweichen, die zum Teil dem Ver­käufer die gesamte Provision von 6%, zum Teil jeder Partei 3%, zuweisen.

012014

Vermieterverein e.V. in Kooperation mit Wolf Rechtsanwälte Koblenz Berlin